Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. (TBK m.299)
Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Şartı Nedir?
Kira sözleşmelerinin taraflar arasında nasıl geçerli bir şekilde kurulacağı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Dolayısıyla kural olarak kira sözleşmelerinin kurulması herhangi bir şarta tabi olmayıp; sözlü, yazılı, elektronik olarak veya başkaca yöntemlerle geçerli şekilde kurulabilecektir.
Ancak istisna olarak kira sözleşmelerinin geçerliliğinin, özel kanunlar tarafından yazılı olarak veya noter aracılığıyla yapılmaya bağlanması mümkündür. Örneğin finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanununun 22. Maddesinde yapılan düzenleme doğrultusunda kendine özgü geçerlilik şartlarına tabiidir.
Kira Sözleşmelerinin Şartları Nasıl Belirlenir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ve özel kanunların emredici hükümlerini ihlal etmemek kaydı ile taraflar diledikleri şartlar doğrultusunda kira ilişkisi kurabilecektir. Emredici hükümler ile anlatılmak istenen, kanunlarda doğrudan yer verilen aksinin kararlaştırılabileceği belirtilmeyen düzenlemeleridir. Örneği konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde fesih emredici hükümlerle ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmelerinde Anlaşılan Şartlar Nasıl İspat Edilir?
Kira sözleşmelerinin şekil şartına tabi olmaması nedeniyle günlük hayatımızda genelde sözleşme şartlarının/maddelerinin ispatı bakımından sorunlar ortaya çıkmaktadır. Tarafların anlaşmazlık yaşaması durumunda başlangıçta sözlü olarak anlaşma sağlanmış olsalar dahi daha sonra bu sözlü anlaşma taraflarca inkâr edilebilmektedir.
Tarafların iradelerinin tam olarak ortaya konulabilmesi ve belirlenen özel şartların tartışmaya kapalı şekilde belirtilmesi için kira sözleşmelerinin kesinlikle yazılı olarak yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Hatta kiralama konusu şeyin maddi değerine göre mümkünse; kira sözleşmelerinin noterde huzurunda yapılmasını tavsiye ediyoruz.
Kira sözleşmelerinin, kırtasiyeden alınan bir kağıt parçasından öte kiraya veren veyahut kiracı olmanız fark etmeksizin; haklarınızı resmi kurumlar önünde ispat edebilecek tek belge olduğu unutulmamalıdır. Gelecekte hak kayıpları yaşanmaması için kira sözleşmelerinizi hazırlatırken mutlaka sözleşmeler konusunda tecrübeli bir avukat ile çalışmalıdır. Aksi takdirde uzun ve masraflı bir yargılama süreci ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
Kira Sözleşmesinin Türleri Nelerdir?
Hukukumuzda kanunlar ile düzenlenen kira sözleşmeleri düzenlendiği kanun ile birlikte aşağıda sayılmıştır. Konusu yine kira olan ancak kanunda ayrıntılı düzenlemesi yer almayan bir sözleşme hazırlanması da emredici hükümleri ihlal etmemek kaydı ile mümkündür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yer alan kira sözleşmesi türleri;
- Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi,
- Adi Kira Sözleşmesi,
- Ürün (Hasılat) Kira Sözleşmesidir.
Ayrıca 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanununda;
- Finansal Kira Sözleşmesi, düzenlenmiştir.
İntifa Hakkı ile Kira Sözleşmesinin Farkı Nedir?
İntifa hakkı, kira sözleşmesinden daha geniş kapsamlı ve sahibine daha fazla ayrıcalık ve sorumluluk tanıyan bir irtifak hakkı türüdür. İntifa hakkı sahibine; taşınır, taşınmaz, hak veya malvarlığı üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlamakta ve mülkiyet hakkı gibi korunmaktadır.
Kira sözleşmesi de intifa hakkına benzer olarak bir şeyden yararlanma amacı taşısa da; kira konusu şeyin kullanımı, değiştirilmesi ve sorumlulukları sözleşme ile belirlenmektedir. Ayrıca intifa hakkı ve kira sözleşmesinin aynı anda var olması durumunda intifa hakkı sahibinin çıkarları korunacaktır. Hatta intifa hakkının sahibi tarafından intifa hakkı konusu şeyin kiraya verilmesi dâhi mümkündür.
Günlük hayatımızda kira sözleşmeleri kurulmasının kolaylığı ve damga vergisi dışında bir harca tabi olmaması nedeniyle daha çok tercih edilmektedir. İntifa hakkı tesisi daha masraflı ve uzun bir süreç olması sebebiyle pek sık tercih edilmemektedir.
Yazar: Av. Ethem Yurdakul